부동산전세사기 어떻게 대응해야 되나요...

안녕하세요. 법무법인 대륜 부동산전문변호사입니다.

말씀하신 상황은 전형적인 부동산전세사기 유형 중 하나로 보입니다.

근저당이 이미 과도하게 설정되어 있고, 임대인과의 연락이 두절된 상태라면 계약 분쟁이 아닌 형사적 사기 범죄로 발전할 가능성이 높습니다.

부동산전세사기의 경우 신속한 대응이 피해 회복의 핵심입니다. 다음 단계를 유념하시기 바랍니다.

1. 즉시 등기부등본과 임대차계약서 확인

등기부등본을 열람해 근저당권, 가압류, 소유권 이전 등기 여부를 확인해야 합니다. 근저당권 설정 금액이 전세보증금보다 크다면, 이미 담보권자가 우선권을 갖기 때문에 보증금 회수가 어려워집니다. 또한 임대인이 실소유자인지, 명의대여자인지 확인해야 합니다.

2. 부동산전세사기 혐의 경찰 신고 및 형사 고소

임대인이 애초에 보증금 반환의사가 없음에도 전세계약을 체결한 경우, 이는 형법상 사기죄에 해당합니다. 피해자는 관할 경찰서에 전세사기 혐의로 고소를 제기할 수 있으며, 임대인의 고의 및 허위 사실 여부를 입증하는 자료(계약서, 통장 거래내역, 문자 내역 등)를 함께 제출해야 합니다.

필요 시 부동산전문변호사가 진술서 및 증거정리, 수사기관 대응을 대리할 수 있습니다.

3. 주택도시보증공사(HUG) 보증금반환보증 가입 여부 확인

만약 계약 체결 당시 HUG 보증보험에 가입되어 있다면, 임대인의 채무불이행 시 보증금 반환청구가 가능합니다. 가입이 안 되어 있더라도, 일정 요건을 충족한다면 사후보증제도를 통해 구제받을 여지가 있으므로, 부동산전문변호사 상담을 통해 가능성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 임차권등기명령 신청으로 대항력 확보

임대인이 연락두절 상태라면, 임차권등기명령을 통해 임차인으로서의 권리를 유지해야 합니다.

이는 법원에 간단한 서류로 신청할 수 있으며, 등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있습니다. 나중에 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 일부를 우선 변제받을 수 있습니다.

5. 피해자 구제 절차 및 법률 조력 필요성

전세사기 피해자는 「전세사기피해자지원특별법」에 따라 주거안정, 대출지원, 경매 절차 유예 등을 신청할 수 있습니다.

다만, 법률 요건이 엄격하고 제출서류가 복잡하기 때문에 부동산전문변호사의 조력을 받아 피해자 인정 신청부터 보증금 반환소송, 강제집행까지 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.

본 법인에서는 부동산전문변호사, 형사전문변호사가 협업해 부동산전세사기 고소, 민사상 손해배상 청구, 가처분 신청 등 대응 절차 전반을 대리하고 있습니다.