안녕하세요. 법무법인 대륜 부동산전문변호사입니다.
질문자님이 문의주신 상황처럼 재건축 사업을 진행하기 위해 기존 세입자들에게 퇴거를 요청했으나 일부 세입자가 이를 거부하는 경우에는 법적으로 명도소송을 통해 해결하는 것이 일반적인 절차입니다.
다만, 재건축을 이유로 임차인을 내보내는 것은 단순히 건물주 측의 요구만으로는 어렵고 반드시 법률상 요건과 절차를 갖추어야 강제퇴거가 가능하다는 점을 먼저 알려드립니다.
먼저, 명도소송을 진행하기 전에 가장 중요한 건 현재 임대차계약의 상태를 확인하는 것입니다.
계약 기간이 이미 만료되었거나 계약갱신요구권 행사 없이 종료된 경우라면 퇴거 요구가 가능하지만 계약이 유효한 상태라면 사전에 적법한 해지 통보가 선행되어야 하고 해지 사유로 재건축이 정당하게 인정될 수 있는지 여부도 검토해야 합니다.
또한, 재건축이 단순히 계획 단계인지, 관리처분계획인가 등 법적으로 인가를 받은 상태인지 여부도 중요합니다.
인가가 나지 않은 단순 계획 단계에서는 재건축을 이유로 한 명도소송이 받아들여지기 어렵고 세입자 보호를 우선하는 법원의 판단이 많기 때문입니다.
인가가 이루어진 경우라면 세입자에게 정당하게 퇴거 통보와 이주 보상 협의를 거친 뒤에도 자진퇴거를 거부할 때 명도소송을 제기할 수 있습니다.
명도소송을 진행할 때는 관할 법원에 소장을 접수해 재판을 통해 퇴거 판결을 받게 되며 이 과정에서 임대차계약서, 해지통보서, 재건축 인가서류, 퇴거 요구 내역 등을 증빙자료로 첨부해야 합니다.
만약 판결이 확정되었음에도 세입자가 끝까지 버틸 경우에는 법원 집행관을 통해 강제집행 절차로 실제 퇴거를 이행할 수 있습니다.
재건축명도소송에서는 종종 임차인이 점유권을 주장하거나, 권리금, 이주비 문제를 제기하며 대응하는 사례가 많아 단순한 명도소송보다 법적 쟁점이 많습니다.
이 때문에 소송 제기 전부터 변호사의 법률 검토와 조력을 받으셔서 적법한 해지 통보 여부, 보상금 협의 상황, 재건축 인가 절차 등을 점검하고 명도소송의 승소 가능성을 사전에 분석하는 것이 중요합니다.
결론적으로 현재 상황에서는 재건축명도소송을 진행하는 것이 맞으나 그 전에 임대차계약 종료 여부, 해지 통보의 적법성, 재건축 인가 여부 및 이주보상 협의 내역 등을 반드시 점검하고 가능하면 세입자와의 협의를 통해 자진퇴거를 유도하는 것이 소송 부담을 줄이는 방법입니다.
명도소송 및 강제집행까지 진행하게 되면 시간과 비용이 소요되므로 이 과정에서 부동산명도소송을 전문으로 하는 변호사의 조력을 받으시면 합의 대행 및 조정 절차부터 소송까지 모든 법적 절차를 대리합니다.
부동산전문변호사의 조력이 필요하다면 지금 바로 재건축명도소송 관련 상담을 요청해주시기 바랍니다.
