반전세사기 당한 것 같은데 보증금 돌려받을 수 있을까요..?

안녕하세요. 법무법인 대륜 부동산전문변호사입니다.

반전세사기를 의심하고 계신 상황이라면 가장 먼저 확인해야 할 점은 임대차 분쟁인지, 보증금 회수가 구조적으로 불가능한 사기 위험 상황인지를 구분하는 것입니다.

반전세 계약은 전세와 월세가 결합된 형태이지만 보증금 보호와 관련해서는 전세와 동일하게 임차인의 권리가 핵심 쟁점이 됩니다.

문제는 계약 당시에는 정상으로 보였더라도 실제로는 집주인의 재정 상태나 담보 구조상 보증금 반환이 어려운 경우가 적지 않다는 점입니다.

수사기관과 법원은 반전세사기 여부를 판단할 때 다음과 같은 요소들을 종합적으로 살펴봅니다.

-계약 당시 이미 과도한 근저당·가압류가 설정돼 있었는지

-집주인이 보증금 반환 능력이 없는 상태였는지

-동일 건물 또는 다른 임차인에게도 반복적으로 보증금 미반환 문제가 발생했는지

-임차인에게 위험 요소를 고지하지 않았거나 허위 설명을 했는지

-월세 수령 구조가 보증금 반환과 분리돼 운영되고 있었는지

이러한 사정들이 확인된다면 임대차 분쟁을 넘어 사기 또는 기망 행위가 문제 되는 구조로 평가될 가능성도 있습니다.

반전세사기 위험이 현실화될 경우 임차인은 다음과 같은 복합적인 리스크에 노출될 수 있습니다.

-계약 종료 시 보증금 전액 또는 일부 미반환

-경매·공매 진행 시 후순위로 밀려 보증금 손실 발생

-집주인 재산 부족으로 민사 판결을 받아도 집행이 어려운 상황

-월세 연체 분쟁과 보증금 반환 문제가 동시에 발생

특히 반전세의 경우 월세 지급 의무와 보증금 반환 문제가 함께 얽혀 있어 대응 시점을 놓치면 오히려 임차인이 불리해질 수 있습니다.

반전세사기가 의심되는 상황에서는 다음과 같은 순서로 대응하시는 것이 중요합니다.

-임대차계약서, 등기부등본, 근저당 설정 시점 등 기초 자료 정리

-대항력·우선변제권 확보 여부 확인

-보증금 반환 가능성에 대한 현실적 검토

-계약 해지, 임차권등기명령, 보전 조치 등 법적 수단 검토

막연히 기다리기보다는 현재 단계에서 취할 수 있는 법적 조치를 선제적으로 점검하는 것이 중요합니다.

본 법인은 반전세사기 및 보증금 반환 분쟁과 관련하여 임대차 구조 분석, 민·형사 대응, 경매·집행 절차까지 종합적인 부동산 법률 자문을 제공하고 있습니다.

문제가 장기화되기 전 초기 단계에서 전문적인 검토를 받아보시기를 권해드립니다.