최용환 법무법인(유한) 대륜 수석변호사 법률칼럼
건물인도소송은 부동산에 대한 점유권을 상실했음에도 이를 불법 점유하는 임차인에 대해 임대인이 인도를 청구하는 소송이다. 보통 △차임 연체 △계약 만료로 인한 목적물 인도 등 임차인이 점유 권한이 없는 상황에서 무단 점유를 지속하게 될 경우 소송을 제기하게 된다.
정당한 계약해지 이후 임차인이 부동산을 무단 점거한 채 퇴거하지 않는다면 임대인은 큰 경제적 손실을 겪을 수밖에 없다. 또한 임차인에 대한 법적 보호장치로 인해 무작정 퇴거를 요구할 수도 없어 임대인이 고통받는 일 역시 상당수 발생하고 있다.
일례로 임차인의 사정을 고려해 수개월간 임대료 납부를 기다려준 임대인의 사연도 있다. 임대인은 임차인에 연체된 차임 지급을 요구하는 내용증명을 수차례 보냈지만 어떠한 답변도 듣지 못했다. 이에 최후의 수단으로 소송을 준비하게 된 것이다.
소송 결과 임대인은 무사히 건물 인도 결정을 받을 수 있었다. 창원지방법원은 지난달 8일 월차임 미지급을 이유로 상가 임대인이 임차인에 대해 제기한 '건물인도소송'에서 임대인의 손을 들어줬다. 법원은 "원고와 피고 사이의 임대차 계약은 적법하게 해지됐다"며 "피고들은 원고에게 건물을 인도할 의무가 있다"고 판시했다.
해당 소송의 쟁점은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 먼저, '연체금 여부'가 첫 번째 쟁점이었다. 원고와 피고는 지난 2020년 이 사건 부동산에 대해 임차보증금 2,000만원, 월차임 100만원의 조건으로 임대차계약을 체결했다. 피고들은 경제적 어려움을 이유로 차임 지급을 미뤄왔는데, 원고는 피고들의 딱한 사정을 감안해 지급일을 늦춰줬다. 그러나 이후 원고는 약속한 기일이 경과했음에도 월차임을 받지 못했다. 이렇게 불어난 월차임은 9개월분에 달했고, 피고들은 상가 관리비조차 지급하지 않았다.
둘째는 '적법한 임대차계약해지 통보'다. 상가임대차보호법 제10조 8항에 따르면 차임 연체액이 3기에 달하는 경우 임대인은 잔여 계약이 남아있더라도 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다. 원고의 경우 이미 연체액이 9기에 달했고, 내용증명을 통해 계약해지에 대한 내용을 고지했다.
원고 측 법률대리인으로서 계약해지 사유에 대한 법률적 근거를 명확히 제시했고, 이를 토대로 부동산 명도를 요구했다. 덕분에 원고는 부동산 소유권자로 목적물반환청구권을 인정받을 수 있었다.
위 사례처럼 임대차계약 관계에서 임차인의 연락두절 문제로 곤란을 겪는 일은 어렵지 않게 볼 수 있다. 이때 부동산을 불법으로 점유하는 임차인에 대해 계약해지 통보나 퇴거 요구와 같은 적절한 대응을 하지 않을 시 오히려 임대인이 손해배상 청구를 당하는 등 역풍을 맞을 수 있어 주의가 요구된다.
또한 무작정 임차인을 찾아가거나, 계약해지 조건을 살피지 않고 일방적으로 해지 통보를 하는 식의 대응은 추후 법적 대응에 걸림돌이 될 수 있다. 통상적으로 부동산소송의 경우 수개월이 걸릴 수 있는 만큼 처음부터 부동산전문변호사의 조언을 받아 전략을 세우는 것이 필요하다.
[기사전문보기] - '임차인 연락두절' 권리 침해 당했다면 소송으로 건물인도 받아야 (바로가기)
